不受疫情影響發展強勁 大馬檳城工業土地需求飆升

疫情後，大馬各經濟領域深受打擊，產業市場也遭遇重創，僅工業土地卻“一枝獨秀”，需求有增無減，甚至在短短2年時間搖身一變成為產業市場的“新寵”。

近年在中國大陸和美國貿易摩擦懸而未決下，國內的美資企業增加投資和新的美國廠商前來投資的情況處於增長態勢。再加上新冠疫情肆虐全球，造成全球供應鏈遭打斷或受阻，於是許多投資商有感需在全球各地增設廠房或尋求供應商，這為本地企業帶來更多商機，進而帶動本地工業土地的需求。

此外，疫情也加速本地電子商務活動，並帶動工業土地，包括廠房、貨倉、物流中心、配送中心等需求。

邁入2022年後，國內工業土地需求是否仍處於有增無減的狀況？產業交易量、成交總額或租金是否仍處於漲勢？本文特別探討大馬工業與電子業重鎮檳城的工業土地市場概況。

新冠疫情造成全球供應鏈及工業運作受阻，馬國本地企業紛紛進行擴建廠房，因此，預料檳州工業土地未來仍有持續增長趨勢。

在產業領域擁有逾20年經驗的檳州房地產仲介聯合會會長陳劍豪預測，檳州工業土地在進入2022年之際，其勢頭仍強勁且不會停滯，並在未來擁有更高需求量。

事實上，檳州各類工業土地在疫情期間不僅不受影響，反而更強勁發展，在產業領域排行第一。

貨倉出租率非常高

在疫情之前，工業土地不容易售賣或出租，甚至停滯半年也無法租出去。惟如今工業土地卻發展紅火，尤其是貨倉類型的工業土地，其需求量非常大，出租率也非常高。

“在中美爆發貿易摩擦後，許多投資者轉移陣地來大馬投資設廠，讓檳州工業土地出現很高需求量，甚至出現供不應求狀況。有些外國企業願意出高價租下位於策略性地點的廠房，結果讓州內工業土地租金水漲船高，近年租金調高約10%。”

檳州工業土地供不應求，主要是私人發展供應不多，其中多數是由檳城發展機構（PDC）管理。

峇都加灣擬開發第二及三工業園

自從檳島工業土地已達到飽和後，許多投資者已轉移至威省峇都加灣工業園（BKIP）設廠。不過，峇都加灣工業園工業地段已所剩無幾，州政府也準備開發峇都加灣第二工業園和峇都加灣第三工業園。

“此外，新冠疫情引領電子商務盛行，並帶動倉庫、物流中心、配送中心等工業土地的需求量，許多舊工業土地在這段時間順利出租。”

PA國際物業顧問（檳城）有限公司執行董事呂子銘說，許多外國企業在疫情期間，面對全球封國造成全球供應鏈及工業運作受阻，於是有感需在每個區域擁有供應商，尤其是歐美國家企業，在疫情後紛紛與本地企業尋求合作，譬如本地3家企業，如閣代科技（GREATEC，0208，主機板科技股）、騰達科技（PENTA，7160，主機板科技股）及UWC公司（UWC，5292，主機板科技股）紛紛收購土地興建廠房或擴大生產線，以擴展業務。

“這場疫情不僅製造機會給本地大型企業，也製造機會給馬國本地經濟領域。譬如短期是本地企業擴建廠房時，帶動建築相關經濟領域，中期是製造更多工作機會，讓檳州多個經濟領域受益。”

帶旺附近地區

華都工業園地皮升15%

峇都加灣工業園不僅帶出第二第三工業園，甚至帶旺附近原有工業區，尤其是銜接峇都加灣工業園道路已通車的華都工業園，其工業土地價格已提升10%至15%。

馬來西亞亨利行（威省）有限公司副總監傅頓發說，檳州工業土地在疫情期間不受影響，且許多工業土地價格不降反漲。

他說，由於跨國及本地企業，尤其是高科技企業入駐檳州設廠，造成州內工業土地有很大需求。隨著檳島工業土地已達到飽和情況，再加上威省工業地皮比檳島便宜逾50%，如今許多投資者選擇在峇都加灣工業園投資設廠。

華都屬永久地契

峇都加灣工業園如今所剩的工業土地並不多，預料不足700英畝地段，於是檳州政府計畫將工業園擴展至附近地區，開發峇都加灣第二工業園和第三工業園。

“此外，峇都加灣工業園也帶旺毗鄰工業區，包括檳城科學園、區武吉敏惹工業區、華都工業園，尤其是可銜接峇都加灣工業園的華都工業園道路通行後，華都工業園的土地價格調漲10%至15%，主要該工業園是屬於永久地契土地。因此，業者非常看好峇都加灣附近未來的產業市場。”

峇都加灣工業園會成為跨國企業及本地企業的首選，主要是當地交通方便並成為交通樞紐，靠近檳城第二大橋、檳城國際機場和南北大道收費站。

10年迎160企業設廠

峇都加灣工業園火熱

峇都加灣工業園在10年時間迎來160家跨國企業和本地企業設廠，在短短10年時間成為檳州最“火熱”的工業園！

在峇都加灣綜合發展藍圖的7,000畝地段中，占地1151畝的峇都加灣工業園，從2011年開發至今已獲得約160家跨國企業和本地企業青睞，選擇在這個新興工業園投資設廠。

現有廠商包括閣代科技、偉特機構（VITROX，0097，主機板科技股）、和泰電子（Hotayi Electronic）、美光科技（Micron Technology Inc）、泛林集團（Lam Research Corp）、德康醫療（DexCom Inc）等，以及即將在本月開張啟用的Iconic醫療手套廠。

峇都加灣工業園開發至今，其工業土地已所剩無幾，只剩少於80公頃工業土地，且屬於少過10畝的小地塊。於是檳州發展機構計畫收購附近地段，檳州發展機構及投資檳城也在峇都加灣工業南部及東部，物色更多土地發展為工業，開拓峇都加灣第二工業園和峇都加灣第三工業園。

峇都加灣第二工業園位於峇都加灣南部，即靠近威南高淵楣南，預計占地2,000至3,000畝，首階段已開放300畝，至於峇都加灣第三工業園則位於峇都加灣東面，出入口位於武吉淡汶，預計占地600畝地段。

另外，檳州至今已擁有10個工業園，除了峇都加灣工業園外，還包括峇六拜、麥曼珍、北賴、詩布朗再也、武吉丁雅、武吉敏惹、檳城科學園和檳城科學園北部，以及即將開發的峇都加灣第二工業園。

檳工業園峇都加灣工業園2021年投資亮點：

● 韓國半導體印刷電路板（PCB）和封裝基板的企業信泰電子（Simmtech），將建設一座占地18畝的工廠，首階段投資額達1億2000萬美元（約馬幣5億800萬元），也是檳州首個來自韓國的大型投資，預料2022年第1季竣工。

● 臺灣廠商和泰電子投資馬幣3億元興建第二廠房，新廠房預計2022年4月竣工。

● 3家本地大型公司即閣代科技、騰達科技及UMC繼續擴展業務，在峇都加灣工業區新建占地35畝的設施，投資總額超過馬幣5億2000萬元。

● 捷銨科技（JHM，0127，主機板科技股）與QES集團（QES，0196，創業板）聯合投資馬幣1億9000萬元建新廠房，即建立一座兩層樓高，面積35萬平方尺的建築和設施，預計將在2023年完工。

● 英特爾集團（Intel Corp）宣佈在檳城及居林廠房增加投資馬幣300億元，2024年初投入生產，將在未來10年提升先進半導體封裝技術製造能力。

峇六拜MS City銷售亮眼

在檳島峇六拜策略性地點發展嶄新工業土地，由高峰建築集團（M Summit Group）發展的MS City，在不到1年時間售剩2個單位。

高峰建築集團發展策劃部總經理毛偉仁說，2020年4月推出的MS City發展計畫，是該集團推出的首項工業土地，並提供一站式商業解決方案，以滿足檳州現代化工廠日益增長的需求。

該集團推出這項發展計畫至今，在全部11個單位中，已售出9個單位。

“由於這項發展計畫在推出後深受歡迎，有感檳州工業土地需求增長，因此，本集團目前正在購置適合地段，預料今年底開發第二階段的發展計畫。”

MS City位於峇六拜策略性地點，非常靠近檳城國際機場、檳城第二大橋、峇六拜自由貿易區等。

“此外，這項發展計畫是為廠家量身定製，譬如使用可承重地板及充足電力供應等。”

去年上半年馬幣7.7億元交易額

檳州產業市場於2021年上半年走勢下跌，惟工業土地一枝獨秀，其247項成交量和馬幣7億7561萬元交易額，分別按年揚升62.5%及89.8%。

根據國家產業資訊中心（NAPIC）資料，檳州產業市場2021年上半年成交量達到7,960項，總成交額馬幣43億7683萬元，其中工業土地成交量和總額各占3.1%（247項）及17.7%（馬幣7億7561萬元）。