外國人在柬埔寨投資房地產之產權選項簡介

外國人在柬埔寨投資房地產之產權選項簡介

資料來源:柬埔寨高棉日報網站,2019年1月24日



編輯單位:駐胡志明市辦事處經濟組



 



隨著柬埔寨經濟的快速發展,柬埔寨房產市場也越來越受關注。作為外國人,在柬埔寨買房,有哪些產權方式可選?什麼類型的房子最合適?



 



外國人在柬埔寨的財產所有權



 



作為一個相對較小的城市,金邊為希望進入這個市場的外國人提供廣泛的房地產選擇。從帶有屋頂游泳池的全新共管公寓,到法國殖民風格別墅,在這裏每個人都能找到適合自己的房子。買房當然要瞭解產權,柬埔寨可供外國人所有的產權形式如下:



 



1、土地控股公司(LHC)



 



外資擁有房地產的第一個選擇是成立土地控股公司(Land Holding Company, LHC)。LHC中,少數股東(持有公司49%股份的外國人)擁有公司內部的所有決策權和投票權,而大股東(持有公司51%股份的柬埔寨人)的權利和權力極其有限。大股東必須是柬埔寨人,通常由律師事務所提供,作為現行年度費用的一部分。大量的安全檔剝奪了大股東的所有權力,將其交給了小股東(即外國人),這使其成為最安全的外國所有權形式。



 



建立大型LHC需要花費介於4,000到12,000美元之間,這取決於你用的是哪位律師。這種產權形式需要考慮的另一個專案是稅收義務。你不僅要提交每月/每季度的稅務報表,而且當你出售公司持有的任何資產時,尚需徵收20%的公司利潤稅。鑒於高昂的安裝成本和相關的持續成本,這種形式比較適合進行超過100萬美元投資的用戶。



 



2、提名結構Nominee Structure



 



外國人在柬埔寨購買的大部分房產都採用了所謂的「提名結構」。因為它便宜、安全、快捷,尤其是與LHC等其他選擇相比。



 



所謂的候選人結構就是找一個柬埔寨人當做提名人,讓這個柬埔寨然代替外國人以他的名義持有房產。但是,肯定有人擔心這種形式風險較高,這時候可以使用「被提名者安全協議」來減少第三方的名義持有你的房產的風險。這些安全協議是由外國買家和被提名直接簽訂的,一般來說,有四種安全協議:



 



抵押貸款協定



 



1、貸款協定



 



2、租賃協定



 



3、安全協議



 



按揭協議是在適用的政府合署註冊,防止提名人未經你的許可而轉讓任何業權。一旦這些檔到位,提名人不能出售,轉讓,移動或做任何與沒有你明確許可的事。



 



如果設置得當,這種結構對外國業主來說是一種非常強大而廉價的財產保障形式。使用提名結構的另一個好處是,對月度/季度稅務報表沒有要求,更重要的是,這種結構不用繳納任何利潤稅。



 



確定了外國人所有權結構後,接下來,來看看柬埔寨的房產類型。



 



柬埔寨房產類型



 



柬埔寨最常見的3種房產類型分別是:公寓、共管公寓和地產。



 



1、公寓 apartment



 



柬埔寨的公寓,深受殖民地影響。翻新的殖民地風格公寓,非常受在金邊居住的歐美人喜歡。公寓裏有原始的瓷磚和木質百葉窗。你可以花3.5萬美元的價格買到一套未裝修的一居室公寓,再進行翻新;也可以以50萬美元的價格買到一套俯瞰河流的3居室頂層公寓。



 



如果想要翻新房屋的話,需要獲得許可。



 



施工許可證:這在過去只是一種形式,然而,現在政府官員在審批翻新專案的施工許可證時變得更加嚴苛。你還需要得到鄰居的書面批准,因為他們可能會突然叫停你的項目。如果你打算翻修一處房產,最好在購買前先諮詢一下建築許可,並與鄰居溝通一下,這樣在購買之後就不會有非預期的其他狀況發生。



 



公寓的入口是另一個需要考慮的重點。一個理想的入口是有大門的,直接離開街道,通向採光良好(自然光或安裝的燈)的樓梯,樓梯乾淨且維護良好。對於潛在的買家和租戶來說,入口往往是一個交易障礙。只要給樓梯井塗上一層油漆,安裝一些感應燈,保持公共區域沒有垃圾,大多數入口就能得到很大改善。



 



雖然有一些硬產權的公寓,但金邊絕大多數翻修/未翻修的公寓都帶有軟產權。其中大部分都可以轉換成硬產權(如果你願意支付4%的轉讓費),但它們不符合共管公寓擁有的strata產權。考慮到這一點以及這些公寓相對較低的成本,使用提名結構來持有這些房產比較合適。這種結構的成本符合購買公寓所需的投資要求,並為物業提供良好的安全性。



 



2、共管公寓



 



過去3年,金邊中環和大金邊的共管公寓項目數量出現爆炸式增長。這種繁榮的催化劑是一項新法律的出臺,允許外國投資者擁有「分層所有權」房產(一棟建築的共同所有權)。柬埔寨的房地產市場出現了大量外國投資者的湧入。在金邊,共管公寓的價格從低端市場的1,000美元/平方米到高端市場的4,500美元/平方米不等。隨著價格的變化,在品質和服務方面的發展有很大的不同。外國人需要注意的一個重要問題是,許多低端市場的“共管公寓”只提供軟產權,而不是合適的分層產權。開發商將發行軟土地所有權作為一種削減成本的措施,或者因為軟土地所有權不符合發行Strata土地所有權所需的法律要求。買家應該仔細檢查,因為軟產權不能用外國人的名字。



 



考慮到正在開發的共管公寓專案的數量,市場上有很多關於供應過剩的討論。如果你也有這種擔心的話,有一句房地產投資名言要出場了“location!location!location!”,位置很重要。西方和亞洲外籍人士的首選無疑是BKK1。BKK1位於市中心,有大量的餐館、酒吧和零售店,是城市中風景如畫的地區之一。簡單地說,在BKK1擁有一套共管公寓,能夠獲得理想的租金收益。



 



如前所述,外國人可以以自己的名義擁有分層所有權,因此不需要任何專門的控股結構。這使得在柬埔寨擁有一套公寓成為一個非常簡單和直接的過程。



 



3、地產-別墅、聯排別墅和土地



 



位於金邊的著名殖民別墅是金邊最昂貴的房產類型,尤其是市中心,目前的交易價格約為每平方米2500至5500美元。然而,它在用途上也是最靈活的,通常用於別墅/聯排別墅,從家庭生活、辦公空間、店面到完成開發拆除,如果土地面積足夠大的話。



 



這裏有大量的住宅別墅和聯排別墅,尤其是在城市的週邊地區,大量的boreys(封閉式社區)正在開發中。這些嶄新的別墅和聯排別墅很多都可以以合理的價格買到,但是,大多數在品質和設計上都有很多不足。



 



過去10年,金邊見證了巨額資本增長,如果你知道從哪里看,這裏仍有巨大的回報。舉個例子,如果你在2010年在森索買了一處地產,並且一直持有到現在,這段時間,地價漲了三倍。在Chbar Ampov等已經成為城市增長走廊的地區,其價值仍然很高。在主幹道以外的地區,房價相對便宜,但是隨著未來幾年交通(計畫修建更多道路)和設施的改善,價格會上漲。



 



至於地產持有方式,其實取決於你的預算。一般來說,如果你的投資超過100萬美元,那麼就值得考慮成立一家土地控股公司,如果不是,那麼就使用提名結構,因為考慮到投資金額,它的成本效益要高得多。



 


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